Según la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Región de Murcia, se pueden desarrollar actuaciones inmobiliarias turísticas en LIC y ZEPA en casos muy excepcionales y dependiendo de cómo se defina el tipo de actuación (siempre que aporten un gran valor añadido que justifique la intervención y no sean agresivos contra el hábitats y el patrimonio ambiental de la zona).
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REFLEXIONES Y PROPUESTAS DE LA PRIMERA JORNADA EN LA DIANA, URBANISMO Y MEDIO AMBIENTEEl motivo de organizar este foro de debate, y hacerlo bajo la denominación En la Diana, fue la de ser sinceros en abordar de frente los problemas más relevantes que afectan al sector como modelo, de tal forma que sirviera para hacer cambios reales que se tradujesen en avances de mejora en nuestro modelo urbanístico de cara ai futuro.
En la Diana se encuentra, como foro, dividido en dos jornadas. En este documento recogemos de la primera jornada, celebrada el martes 30 de noviembre de 2010, los siguientes elementos destacados:
A. Educación medioambiental
El sector tiene que educarse en medioambiente; lo que no se conoce no se puede comprender. Tenemos que hacer este proceso desde la convicción, no por arrastre de terceros o por mera imposición legal. Debemos estar convencidos de buscar modelos más respetuosos con el medio ambiente, porque es positivo para todos incluidos nosotros como ciudadanos; también desde el punto de vista de nuestro modelo de negocio. El respeto al medio ambiente, y todo lo que ello conlleva, tiene un valor económico capital.
Apirm ha firmado un convenio con una consultora medioambietal para elaborar un programa a desarrollar durante el 2011. El objetivo es la formación, concienciación y elaboración de documentos guías de nuestro sector, sobre todo orientado en aquellos aspectos del desarrollo urbanístico, que puedan tener más puntos de colisión con la protección del medioambiente.
B. Modelo de ciudad
Compacta, y que consuma el menor suelo, construcción en altura, que facilite la movilidad, pero equilibrada en todas las áreas, que evite grandes desplazamientos. Una ciudad que favorezca el uso de transporte público y medios de desplazamiento poco contaminantes. En las economías avanzadas se consume combustible en atascos por un importe equiparable al 2% del PIB.
Ciudades sin barreras arquitectónicas para discapacitados, con recuperación de zonas verdes y espacios que favorezcan la habitabilidad, y las relaciones complejas que se dan en una ciudad.
Que el criterio principa! de definición sea el de ciudad compacta, no implica que se descarten ámbitos de desarrollo de construcción en horizontal. Los ciudadanos tienen que tener derecho a poder elegir en la diversidad sus opciones de forma de vida en libertad. No se pueden confundir las preferencias subjetivas de los técnicos, con las opciones de decisión libre de los ciudadanos.
Hay que recuperar los centros de las ciudades para que prospere este modelo que combina ambos factores.
C. Ámbitos de actuación aislados
Se deben evitar los modelos basados en ámbitos de actuación aislados, salvo en aquellos casos que esté justificado por aportar una valor añadido diferenciado. -Nos remitimos al apartado e) de este documento-.
Se deben evitar clasificaciones de suelo desproporcionadas.
D. Planes Generales de Ordenación Urbana
Son y deben ser los principales instrumentos de ordenación urbanística de la ciudad, por eso deben reunir los siguientes requisitos:
1. -No contener determinaciones genéricas: Deben contener, de forma clara, todas las determinaciones restrictivas y condicionantes sobre cualquier zona del territorio, sobre todo en las áreas con posibilidad de desarrollo urbanístico.
No es admisible que se contengan determinaciones genéricas gráficamente reflejadas, y que remita a que los planes de desarrollo se sometan a informes medioambientales, en los que se imponen condiciones muchos más restrictivas que las que establece el propio plan.
2. -Tienen que huir de toda ambigüedad, imprecisión o carencia de datos: El aumento de los niveles de incertidumbre, lo que hace inviable es la toma de decisiones sobre el desarrollo urbanístico responsable. Los criterios restrictivos que prevalezcan, se han de incorporar claramente al Plan General, pero que no aparezcan a posteriori contradiciéndolo, y menos si son restricciones muy superiores a los del propio plan, que vienen impuestas por organismos sectoriales basándose en datos imprecisos y fotografías antiguas.
3. -Tramitación ágil v rápida de los PGOU: Que no supere nunca los tres años como máximo desde su inicio hasta su entrada en vigor. Para ello deben estar definidos en concordancia con los criterios de todos los organismos. Su desarrollo se tiene que simplificar al máximo, hay que evitar la reiteración de trámites y duplicidades.
E. Los convenios urbanísticos de recalificación de suelo
Tienen que ser un instrumento de ordenación urbana de uso restringido, y no de carácter general como lo han empleado algunos ayuntamientos. Se convirtieron en una de las principales fuentes de financiación local; se tiene que cambiar. Su uso desproporcionado se percibe como el principal factor de desmembramiento y desequilibrio territorial.
Según la memoria de 2006 del CES, la estimación de viviendas y residentes en resort o urbanizaciones autónomas, procedentes de 80 convenios urbanísticos, firmados en todos los municipios de la Región, ascendían a las siguientes cantidades: 1 .-Número de viviendas estimadas: 308.959 unidades.
2. -Residentes estimados: 938.877 individuos (3 hab/vivienda).
3. -Campos de golf: 61 unidades.
Estas previsiones ponen en cuestión el exceso cometido por los Ayuntamientos debido a! uso desproporcionado de este instrumento legítimo de ordenación urbana. Se tendrían que desarrollar en los próximos 30 años, horizonte temporal que se baraja, lo que implicaría crecimientos anuales del número de residentes superior a los 300.000 ciudadanos. Además, este modelo se basa en gran parte de 2a residencia vacacional, no de primera residencia, pareciendo dudoso que incluso en un escenario de crecimiento económico se puedan alcanzar estas previsiones.
El problema para el sistema deriva, principalmente, en si todos estos proyectos han sido configurados para ser desarrollados en los próximos 10 años; los Ayuntamientos tendrán una posición cautiva por las contraprestaciones recogidas, y habrá inversiones financieras de difícil rentabilización a corto plazo, que pueden comprometer la viabilidad económica de sus impulsores y de las entidades que lo respaldan.
Entre 1997 y 2007 la población residente en la Región de Murcia se incrementó un 20%, superando la cifra de los 220.000 nuevos habitantes. Estamos ante un fenómeno singular, no conocido antes, apoyado por un ciclo económico expansivo sin precedentes en nuestra Región. Difícilmente repetible a corto plazo.
F.Planes de ordenación Territorial Supramunicipales
Tienen que existir unos criterios regionales claros de desarrollo urbanístico, o al menos comarcales; claros, conocidos, debatidos y asumidos socialmente con estabilidad en el tiempo, y sin ambigüedades en el territorio.
G. Limitar los crecimientos de las ciudades mediante recalificaciones desmesuradas de suelo
Se propuso establecer límites al crecimiento del suelo urbanizable hasta que no se haya agotado un porcentaje elevado del suelo ordenado en el Plan General que esté en vigor. La Ley del Suelo 8/2009 limita el crecimiento al 20%, la de Andalucía no admite incrementos supriores el 40%, restringiéndolo para los próximos 8 años al 30%.
Puede suponer una fórmula que sería viable sólo sí los Planes Generales se tramitasen y aprobasen con agilidad. De lo contrario, tal como sucede en estos momentos, si los plazos se dilatan hasta 10 ó 12 años, cualquier previsión que contenga el Plan habrá sido desbordada antes de entrar en vigor.
H. Eliminar la inseguridad jurídica de las leyes medioambientales y urbanísticas
Tiene que haber una legislación razonablemente clara, que no tenga gran dificultad de interpretación, sobre todo medioambientamente, y no se deje su cumplimiento a merced del criterio personalista del informante de turno.
Hay que suprimir toda incertidumbre. La incertidumbre es el mayor enemigo de la actividad empresarial.
No es admisible que, después de años de tramitación de un expediente, e incluso con aprobación definitiva, surja un informe, solicitado hace muchos meses o años, y ponga en cuestión o incluso llegue a imposibilitar una actuación que ya cuenta con las aprobaciones necesarias.
Se debe evitar la dilatación de los expedientes urbanísticos. No basta con las promesas de celeridad de los responsables políticos, tienen que adoptarse medidas reales de efectividad administrativa. Los informes deben ser únicos, y no en sucesivas entregas.
I. Incrementar la coordinación entre los órganos competentes que intervienen en un mismo expediente
Necesidad de que cada organismo que intervenga en los expedientes urbanísticos en función de sus competencias, dé a conocer sus criterios de forma explícita y pública, y consten en los documentos de planificación básicos, directrices y planes generales.
Estos criterios no pueden estar la eventualidad del momento político o del técnico informante.
Se debe evitar a toda costa que los criterios sobre protección o actuación de un territorio sean distintos en un organismo u otro, o que sean cambiantes. No se pueden emplear parámetros de análisis distintos por parte de las distintas áreas, incluso a veces de la misma Administración.
J. Modelo económico de desarrollo sostenible de referencia
Se concluyó que no hay un modelo de económico de desarrollo sostenible de referencia en el que fijarnos, por lo que tendremos que ir construyéndolo poco a poco con determinación y perseverancia con la participación de toda sociedad y las fuerzas políticas.
La asociación Anse propone modelos de desarrollo que no primen el crecimiento económico, porque conlleva el consumo y agotamiento de los recursos naturales que son limitados. Solicita más peso en el desarrollo de la agricultura, sobre todo la ecológica.
K. Campos de golf
En la Región de Murcia hay 21 campos de golf en funcionamiento, con una superficie agregada de aproximadamente 1.200 Ha, de las cuales aproximadamente 700 Ha son de regadío, el resto no. El consumo total de agua ronda el 0,5% de la cuenca, las pérdidas de agua derivadas del transporte en la red de suministro se calcula que está entre el 30% y 40% del volumen de la cuenca.
No son percibidos como actuaciones medioambientales agresivas, Anse no se opone a su construcción, salvo que ello lleve aparejado la construcción de más viviendas.
Se va a elaborar, a lo largo de 2011, una Guía de Buenas Prácticas Medioambietales para Campos de Golf, que contemplará entre otras las siguientes medidas:
-Exigirla reutilización del agua.
-Plantaciones de especies de flora autóctona.
-Mejora paisajística, ubicar los campos en zonas de valor añadido paisajística.
-Mejorar la eficiencia de usos asociados; energéticos, hídricos, implantación de sistema
gestión ambiental, protección de zonas cercanas de alto valor ecológico.
L. Espacios protegidos Medioambientales: Sobre todo ZEPA Y LICS
Espacios de alta protección ambiental, en los que, salvo en casos muy excepcionales y dependiendo de cómo se defina el tipo de actuación (siempre que aporten un gran valor añadido que justifique la intervención y no sean agresivos contra el hábitats y el patrimonio ambiental de la zona), no se pueden desarrollar actuaciones inmobiliarias turísticas en los mismos. Si son proyectos que se pueden desarrollar en otros espacios no protegidos, se han de descartar. Anse descarta cualquier tipo de actuación de estos ámbitos, también en el litoral.
La Región de Murcia tiene una superficie de 11.314 km2. Sus zonas protegidas se distribuyen de la forma siguiente:
1. - Protección de Zepa y Lics; 2.670 Km2, que representa el 23,6% del total del territorio.
2. -Otras protecciones ambientales; 3.800 Km2, que representa el 33,6% Total superficie con protección ambiental son 6.470 km2, 57,2% del total
3. -Otras protecciones: las que contempla las Directrices de ordenación territorial, afectan a 1.640 Km2, 14%.
La suma de las distintas protecciones afecta de una u otra forma al 71,68% de la superficie tota! del territorio de la Región.
La superficie de suelo urbano en la Región de Murcia abarca a 226 km2, aproximadamente el 2% de su superficie, prácticamente igual que la media nacional.
Hay que favorecer ía protección del litoral, evitar desmontes en zona litoral, y crear muros o pirámides de hormigón en primera zona litoral.
M. La necesaria implicación de toda la sociedad
Se reconoce desde APIRM la labor de concienciación importante que desarrollan asociaciones como ANSE, aunque no se comparta al 100% todos sus planteamientos.
En Murcia, a 30 de noviembre de 2010.
Fuente: APIRM
